التزامات البائع

[color=blue]
التزامات البائع :
التزام البائع بنقل الملكية :مضمون الالتزام بنقل الملكية : إن التزام البائع بنقل الملكية يتضمن التزامين أحدهما التزام بتسليم المبيع إلى المشتري وهو التزام بنتيجة ، الثاني التزام بالمحافظة على المبيع إلى أن بتسليمه إلى المشتري وهو التزام بنتيجة هو الأخر حتى يوصل سليما إلى ذمة أو ملكية المشتري ، وإذا نظرنا نص المادة 361 م ج التي تلزم البائع لنقل الملكية إلى المشتري أن يقوم بنوعين من الأعمال :
أولا : الأعمال الإيجابية :وهي الأعمال التي يلتزم بها البائع، كالأعمال التمهيدية لنقل الملكية إلى المشتري، الإمضاء في البيع العقاري، تقديم الشهادات اللازمة للتسجيل كمستندات الملكية .
ثانيا : الأعمال السلبية :وهي التي يجب أن لا يقوم بها البائع حتى يتيسر انتقال ملكية المبيع إلى المشتري ومن هذه الأعمال تصرف البائع بالعقار بعد البيع الأول لمشتري أخر أو أن يسلمه للآخر .
انتقال الملكية في المنقول :
1-المنقول المعين بذاته :لقد ذكرنا أن عقد البيع ينشئ التزاما بنقل ملكية المبيع في ذمة البائع وهذا الالتزام قد ينفذ بمجرد انعقاد العقد في حاله إذا ما كان المبيع منقولا وهنا ما قررته المادة 165 ق.م.ج كما يأخذ البيع الجزافي حكم المنقول المعين بذاته مادة 361
2- المنقول المعين بنوعه :يقصد به تعيين قدر من الأشياء المثلية بذاتها، وذلك عن طريق فصله عن سائر الأشياء التي تكون معه نوعا واحدا .
نقل الملكية في الأشياء المستقبلية :إذا كان المبيع عبارة عن شيء مستقبل لم يتم صنعه فإن الملكية لا تنتقل بمجرد انعقاد عقد البيع لأن الشيء أصلا غير موجود، كذلك لا يمتلك المشتري المواد الداخلة في صنعه لأنها ليست المبيع، ولكن إذا تم صنع المبيع أو تقدم صنعه لدرجة تكفي لتعيينه، فإن ملكيته تنتقل إلى المشتري من هذا الوقت
إنتقال الملكية في العقار :بمراعاة نص المادتين 165 . 793 ق. م . ج يتضح لنا أن انتقال الملكية في العقارات أو الحقوق العينية الأخرى (كحق الارتفاق . الانتفاع … الخ ) لا يتم إلا بعد اتخاذ إجراءات التسجيل المنصوص عليها في القانون وتبدو أهمية هذه الإجراءات في ضرورة إحاطة هذا الانتقال بشيء من العلنية ليستطيع من يهمه الأمر معرفة مالكه الذي يصبح التعامل معه سواء بالبيع أو بأي تصرف آخر ناقل للملكية
ماهية التسجيل : التسجيل عبارة عن وسيلة لإعلان وشهر التصرفات القانونية المتعلقة بالحقوق العقارية الأصلية كحق الملكية وما ينفرع عنها من حقوق كحق الارتفاق وحق الانتفاع . السكنى . الاستعمال ، أما بالنسبة للحقوق العينية التبعية فلا تخضع لإجراءات التسجيل وإنما لإجراءات القيد (م 905 . 906 ) ق.م.ج نذكر فقط أن للإشهار العقاري نظامان نظام الشهر العقاري شخصي ونظام شهر العيني .
أثر عقد البيع غير المسجل في القانون الجزائري :إن المادة من قانون التوثيق الجزائري توجب توثيق عقد البيع إذا كان محله عقارا أو حقا عينا أخر منصبا على عقار وبما أن عقد البيع في العقار ف ق. ج هو عقد شكلي فإذا اتخذ العقد الشكل الذي أراده القانون كان عقد صحيحا لكنه لا ينتج الأثر العيني له إلا بعد التسجيل أي بعبارة أخرى أن الأثر الناقل للملكية يتأخر في ق .ج إلى أن يتم التسجيل ، وبمفهوم المخالفة فإن عقد البيع غير الموثق هو من ناحية القانونية يعتبر باطلا لتخلف ركن الشكل لكن قد يتحول إلى عقد غير مسمى بأن يتعهد البائع بنقل ملكية الشيء المبيع ، وهذا التعهد لا يمكن تنفيذه عينيا إلا بتوثيق عقد البيع والأثر الناقل للملكية لا يتم إلا أن يتم شهر العقد .
التزام البائع بالتسليم :
1-أهمية التسليم كالتزام يقع على عاتق البائع :تبدوا أهمية التسليم كالتزام يقع على عاتق البائع في نقطتين بارزتين هما :
أولا : أن المشتري يصبح منذ إتمام عملية التسليم قادرا على الانتفاع الكامل بالشيء المبيع.ثانيا : إن التسليم يقوم بدور كبير وخطير في نفس الوقت بالنسبة لاستقرار ملكية الأشياء المعينة بذاتها للمشتري الذي تم تسليمها له ومن ثم يصبح محصنا من قاعدة الحيازة في المنقول سند الحائز وعلى وجه الخصوص إذا تصرف البائع بالشيء نفسه إلى مشتر أخر حسن النية فالتسليم يمنع المشتري من المطالبة بالشيء المبيع وأن كان له أن يرجع على البائع بالتعويض على أساس إخلال البائع بالتزامه اتجاهه .
تعريف التسليم وتحديد عناصره :التسليم عبارة عن وضع الشيء المبيع تحت تصرف المشتري بحيث يستطيع حيازته والانتفاع به دون أن يعرقل ذلك أي عائق.
عناصره:أولا : وضع الشيء المبيع تحت تصرف المشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون مانع.
ثانيا: إعلام البائع المشتري بأن المبيع قد وضع تحت تصرفه لأن الإستلاء الفعلي على المبيع أمر يتم بإرادة المشتري وحده متى كان البائع على استعداد أن يضع المبيع تحت تصرفه .كيف يتم التسليم ؟ : إما أن يكون تسليما قانونيا وأما تسليما حكميا .
-التسليم القانوني : وقد نصت عليه المادة 376 المذكورة سابقا ويقع بتوافر عناصر التسليم التي سبق أن حددناها، ويتحقق العنصر الأول للتسليم القانوني بوضع المبيع تحت تصرف المشتري بالطريقة التي تتفق مع طبيعته فإذا كان المبيع عبارة عن عقار (أرض أو دار) فإن تسليمه يقتضي تخلية البائع للأرض أو الدار بحيث يصبح في مقدور المشتري وضع يده عليه ، وقد يتطلب الأمر في هذه الحالة أن يقوم البائع بتسليم مفاتيح الدار والمستندات التي تثبت ملكيته للمبيع ، أما إذا كان المبيع منقولا فإن تسليمه للمشتري يتم عادة بالمناولة أي بالتسليم المادي أو إلى نائب المشتري . (وقد يتم التسليم للمنقول عن طريق تسليم مفاتيح المخزن الذي يوجد بداخله المنقول المبيع ) وإذا كان المنقول غير معين بالذات فإن تسليمه يتم عن طريق إفراز المبيع بحضور المشتري ودعوته لتسليمه . وإذا كان المبيع عبارة عن حق مالي ، كحق مرور أو كحق انتفاع فيقع التسليم بقيام البائع بتسليم المشتري سندات الحق المنشئ له ، وإن لم يوجد فيكون بترخيص البائع للمشتري في استعمال الحق مع تمكينه من ذلك، أي إزالة ما قد يحول بينه وبين استعمال حقه ، والأمر كذلك إذا كان الحق المبيع حقا ذهنيا كحق المؤلف ، وإذا كان المبيع عبارة المبيع عبارة عن حق شخصي، كما في حوالة الحق فإن تسليمه للمشتري (المحال إليه) يتم بوضع الحق تحت تصرفه عن طريق تسليمه سند الحق لتمكينه من استعماله في مواجهة المحال عليه .
ثانيا : التسليم الحكمي :ويقوم التسليم الحكمي مقام التسليم القانوني (الفعلي) وقد نصت عليه الفقرة الثانية من المادة 367 من القانون المدني الجزائري، والتي تبين لنا : أن التسليم الحكمي يتميز عن التسليم القانوني في أنه يتم بتراضي الطرفين البائع والمشتري باعتباره اتفاق أو تصرف قانوني ويقع هذا النوع من التسليم بالاتفاق على المبيع قد تم تسليمه من البائع إلى المشتري ومن نص المادة 368 يظهر أن التسليم الحكمي له صورتان :1-أن يكون المبيع في حيازة المشتري قبل البيع كأن يكون مودعا، أو مرهونا لديه أو مستعيره .2-أن يبقى المبيع في حيازة البائع لا كما لك حيث خرج عن الملكية بعقد البيع وإنما كمستأجر أو مستعير أو مودع عنده أو مرتهن رهن حيازة .
محل الالتزام بالتسليم :هو المبيع المتفق عليه في عقد البيع وبالتالي يجب أن يتم تسليمه من قبل البائع بالحالة التي كان عليها المبيع وقت إبرام عقد البيع وبالمقدار الذي حدد في العقد وكذلك ملحقاته التي تتبعه .
مكان التسليم : م 282 ق . م. جيتبين من هذه المادة أنه في حالة ما يكون المبيع شيئا معينا بالذات وجب تسليمه في المكان الذي كان موجودا فيه هذا الشيء وقت قيام عقد البيع وإذا كان المبيع حيازة عن منقول معين بالذات لم يتعين مكان وجود وقت البيع فيكون مكان التسليم الموطن الذي يقيم فيه البائع أو في المكان الذي يوجد فيه مركز أعمال البائع إذا كان البيع يتعلق بهذه الأعمال .
وبناءا على أحكام المادة على أحكام المادة 368 ق . م والتي تقرر بأنه " إذا وجب تصدير المبيع إلى المشتري فلا يتم التسليم إلا إذا وصل إليه ما لم يوجد اتفاق يخالف ذلك "
ثانيا : زمن التسليم :تنص المادة 281 / 1 قانون مدني جزائري بأنه < يجب أن يتم الوفاء فور ترتيب الالتزام نهائيا في ذمة العقدين ما لم يوجد اتفاق أو نص يقضي بغير ذلك > .ويتبين من ذلك أن التسليم يجب أن يتم بمجرد انعقاد عقد البيع .
نفقات التسليم :تنص المادة 283 من ق.م.ج على أن تكون نفقات الوفاء على المدين مام يوجد اتفاقه أو نص يقضي بغير ذلك ويتبين من نص المادة 283 أن نفقات التسليم تقع على عاتق المدين، والمدين بالتسليم هو البائع .
جزاء الإخلال بالتزام التسليم :يعتبر البائع مخلا بالتزام التسليم في : 1- حالة إمتناعه عن التسليم 2- إذا تسلم المبيع في غير الحالة التي كان عليها وقت انعقاد عقد البيع 3- في حالة تأخره في التسليم عن الميعاد المتفق عليه أو الذي يحدده القانون .4- أو في غير المكان المتفق عليه ومن ثم يعتبر البائع مخلا بالتزامه بالتسليم إذا لم يسلم المشتري المبيع حتى لو كان ذلك راجعا إلى سبب أجنبي وبالتالي تكون الجزاءات على النحو الآتي : تنفيذ عيني : أي تسليم المبيع جبرا أو فسخ العقد أو التعويض ويكون بنفس المبيع أو نقدا .
ما يشمله التسليم : حالة المبيع : (م 364 ):يجب على البائع المحافظة على المبيع إلى حين تسليمه في حالته التي كان عليها وقت إبرام العقد دون تغيير فـإذا تغيرت حالة المبيع عمـا ما كانت عليه وقت البـيع بفعـل البائـع ( إهمال خطأ ) للمشتري إلزامه بإرجاع المبيع إلى حالته فيما كان عليه متى كان ذلك ممكنا أو يطلب تعويض إما إذا تغيرت حالة المبيع بفعل الغير فالبائع يكون مسؤولا عن تسليم المبيع بحالته التي كان عليها وقت العقد أما إذا هلك المبيع أو تغيب قبل التسليم كانت التبعية على البائع أو إذا تغيرت حالته إلى الأفضل أن تكون هذه الزيادة للمشتري حتى كانت بفعل الطبيعـة لا دخل للبائع فيهـا . و إذا تسلم المشتري المبلغ دون إبداء أي اعتراض على حالته فإنه يفترض أن المبيع سلم على حالته .هلاك المبيع قبل التسليم . (م 369 م 370 )
أولا : تبعية الهلاك في حالة الهلاك الكلي للمبلغ : م369 الأصل أن يتحملها البائع قبل التسليم فيحق للمشتري فسخ العقد و يسترد الثمن إذا كان قد دفعه إلا أن المشرع استثنى من الأصل حالات : 1-الاتفاق على تحمل المشتري تبعه الهلاك 2- إذا أعذر البائع المشتري بأن يتسلم المبيع و لم يفعل ذلك : كامتناعه عن التسليم أو تماطله شريطة أن لا يكون هناك أجل فلا يجوز اعذار المشتري إلا بعد انتهاء الأجل المحدد (م369 ) 3-إذا هلك المبيع في يد البائع و هو حابس له :ضمانا للإستيفاء الذي لان المشتري هو الذي تسبب بخطئه في عدم التسليم لأنه لم يدفع الثمن .
ثانيا : حكم الهلاك الجزئي للمبيع قبل التسليم (م370 ):إذا هلك المبيع جزئيا بسبب أجنبي فإن الهلاك يتحمله البائع و له صورتان :الهلاك الجزئي الجسيم : للمشتري طلب فسخ العقد و استرداد الثمن إذا كان قد دفعه أو عدم دفعه إذا لم يكن قد تم دفعه أو الاحتفاظ بالمبيع و طلب إنقاص الثمن .حكم الهلاك الجزئي غير الجسيم : للمشتري المطالبة بإنقاص الثمن دون طلب الفسخ .ثمار البيع وزياداته تصبح ملكا للمشتري من يوم البيع وتسلم له مع المبيع أن يكون قد وفى بجميع التزاماته .
ثانيا : ملحقات البيع :الملحقات هي كل ما عد بصفة دائمة لاستعمال الشيء المبيع ، يجب إلى البائع تسليم الملحقات إلى المشتري وللقاضي في ذلك السلطة التقديرية .مقدرا البيع ( م 365 ) :أولا : حالة النقص في مقدار المبيع إذا كان النقص طفيفا وجرى العرف على التسامح فيه فليس للمشتري التمسك بمقدار المذكور في العقد . أ- النقض غير الجسيم : للمشتري المطالبة بالتعويض في إنقاص الثمن ب-النقض الجسيم : للمشتري طلب فسخ العقد .
ثانيا : حالة الزيادة في المقدار المبيع :أ
-إذا كان الثمن مقدار جملة واحدة : يبقى البيع قائما وليس للبائع أن يطالب المشتري بزيادة الثمن لأنه وصف
ب- إذا كان الثمن مقدار بحسب الوحدة : تميز فيها حالتين :
1- المبيع غير قابل للتقسيم : يكمل المشتري الثمن بما يتناسب مع الزيادة وليس للمشتري طلب انقاص المبيع .إذا الزيادة غير فاحشة ولا ترهق المشتري أما إذا كانت فاحشة فيجوز للمشتري طلب الفسخ
المبيع قابل للتقسيم : يأخذ البائع الزيادة من المشتري

مشكور يا أخي شهارة الجلفاوي

السلام عليكم. شكرا على هذا الموضوع. وبالتوفيق

شكرا على هذا الموضوع

inti9al al milkiya svp